天津律師_涉外律師

天津律師認為本案關注點：商品房交付時存在一般質量問題，并實際影響正常居住使用的，買受人有權要求開發商予以及時修復。由此導致交房遲延的，開發商應承擔相應的遲延交房違約責任。

【案例索引】

一審：浙江省寧波市鄞州區人民法院（2012）甬鄞民初字第497號（2012年11月9日）。

二審：浙江省寧波市中級人民法院（2012）浙甬民二終字第590號（2012年12月28日）。

商品房預售合同糾紛案

【案情】

原告：陳某光、王某芬。

被告：華豐置業有限公司。

2006年10月21日，原告陳某光、王某芬與被告華豐置業有限公司簽訂《商品房買賣合同》，約定：

被告將其開發建設的房屋一套出賣給原告，被告應于2008年10月31日前將驗收合格并符合本合同約定的商品房交付原告使用；

商品房達到交付使用條件后，被告應當書面通知原告辦理交付手續，被告應當按合同約定出示證明文件并簽署房屋交接單；

被告不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由出賣人承擔；

被告自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任；

在商品房保修范圍和保修期限內發生的質量問題，被告應當履行保修義務等。

合同簽訂后，原告按約足額支付了購房款。

2008年10月，被告向原告發出交房通知書等材料，通知原告于2008年10月31日至2008年11月5日期間交房。

2008年11月4日，原告單方委托甬安檢測公司對其購買的房屋進行檢測并出具了檢測報告，檢測結果為：

該房屋主體結構整體良好，基本設施狀況尚可，檢測出來的主要問題是墻體空鼓，下水管部位滲水等問題，會對房屋的使用、裝修和美觀造成一定影響，須在交付前或裝修前要求房產商或物業修復。

原告為此未辦理房屋交付手續。

另根據綠城物業提供的情況說明：

原告至今尚未入住涉案房屋；綠城物業曾就房屋“朝北臥室飄窗右下角滲水，主臥圓弧左側滲水”等問題發工作函通知被告；該房屋至2011年4月份以前被告派人維修多次；2012年1月2日對該房屋檢查當中發現一樓衛生間頂部仍有滲水及涂料脫落現象。

原告曾于2011年8月10日發函給被告，認為涉案房屋不符合交付條件，且經多次修繕仍存在漏水及滲水現象，要求被告盡快徹底修復并賠償損失。

被告收到該函后，通知原告應于2011年11月30前完成交房手續，并承諾按《住宅質量保證書》的保修范圍對房屋履行相關的檢查保修義務，否認存在遲延交付及索賠問題。另查明，涉案房屋所在的小區于2008年1月14日竣工驗收合格。

原告陳某光、王某芬訴至法院，請求判令：

1.被告支付原告防水工程修復費用15000元（以實際鑒定金額為準）；

2.被告賠償原告損失包括物業費18430元（每年5529.1元，自2008年11月至2012年1月按40個月計算），房租預期收益60000元（2500元每月×24個月，自2010年1月至2012年1月），合計78430元。

【審判】

寧波市鄞州區人民法院經審理認為，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實、自愿的意思表示，且不違反法律規定，雙方均應按約履行。原告已按約向被告支付了全部購房款，被告應將符合合同約定及不影響正常居住使用的房屋交付給原告。雖然被告按約通知原告交房，但原告委托檢測機構驗房系以合理、合法方式維護自身權益的行為，且經檢測及后來綠城物業根據原告的反饋對涉案房屋進行的檢查和報送給被告的一系列工作函件，均能夠證實涉案房屋存在多處滲漏等質量瑕疵的事實，房屋滲漏必然會對房屋裝飾裝修及正常的居住、使用產生影響，原告有正當理由拒絕接收涉案房屋。被告應當按照合同約定對存在質量瑕疵的房屋承擔保修義務，因此給原告造成的損失應承擔違約責任。對原告要求被告賠償自2010年1月至2012年1月期間的房租預期收益損失，由于被告向原告交付的房屋存在質量瑕疵，且對原告的正常居住使用存在影響，原告要求賠償損失符合法律規定，應予支持。對損失的計算標準，原告主張按同類房屋的租金標準確定，具有合理性，予以采信。結合同類房屋的出租市場行情，酌情確定為每月1800元。對租金損失的計算期間，被告于2008年10月通知原告交房，原告經委托檢測因房屋存在滲漏等質量瑕疵而拒絕收房，期間根據綠城物業的證明及維修記錄，雖然進行了多次維修，但滲漏問題直至2012年1月仍未徹底解決，故原告主張的損失期間具有合理性，該期間的損失按上述確定標準計算共計45000元。據此，判決被告華豐置業有限公司賠償原告陳某光、王某芬損失45000元，駁回原告其他訴訟請求。

宣判后，被告華豐置業有限公司不服，上訴至寧波市中級人民法院。

寧波市中級人民法院經審理認為，上訴人與被上訴人簽訂的《商品房買賣合同》真實合法有效，雙方均應按約履行。被上訴人已按約履行了支付全部購房款的義務，上訴人應履行保障其出售的房屋質量能夠滿足被上訴人正常居住使用的義務。甬安檢測公司出具的檢測報告、綠城物業根據被上訴人的反饋對涉案房屋進行的檢查和報送給上訴人的一系列工作函件，能夠證實涉案房屋存在多處滲漏等質量瑕疵。在保修期和保修范圍內，商品房存在質量問題，買受人有權要求出賣方進行保修、重修、重做，由于保修、重修、重做給買受人造成的損失，出賣方應當承擔責任。上訴人應交房日期為2008年10月，而截至2012年1月滲漏問題仍未徹底解決，被上訴人將房租預期收益的計算期間確定為2010年1月至2012年1月并無不當。原審法院結合同類房屋的出租市場行情，據此確定被上訴人的房租預期利益損失較為合理。遂判決駁回上訴，維持原判。

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