天津律師_涉外律師

天津律師認為，本案關注點：在商品房買賣合同糾紛中，雙方當事人對合同中約定的房屋面積發生爭議時，應當作出不利于提供該格式條款一方的解釋。但雙方對格式條款的解釋已作出特別約定的，應優先根據特別約定對格式條款進行解釋。

姚×華訴浙江金×投資集團有限公司商品房銷售合同糾紛案

房屋買賣合同糾紛案例

案例來源：姚×華訴浙江金×投資集團有限公司商品房銷售合同糾紛案

發布單位：人民法院審判監督庭《全國法院優秀再審裁判文書精選》

審判法院：人民法院

判決日期：2009年7月9日

基本案情

2001年12月，姚×華與金×公司（浙江金×投資集團有限公司）簽訂《商品房買賣合同》約定：姚×華購買金×公司開發的涉案房屋（恰景花苑商品房第27幢3單元406-506號房、柴雜間及車位），價款568629.27元；金×公司應在本月底前將具備驗收條件并符合約定的商品房交付姚×華使用；如交付逾期，但不超過60日，自后交付期限的第二天起至實際交付之日止，按已付房價款萬分之五支付違約金，合同繼續履行；逾期超過60日，姚×華有權解除合同，金×公司應退還全部已付款，并支付違約金，姚×華要求繼續履行合同的，合同繼續履行；在商品房交付使用后十天內，辦理權屬登記。合同簽訂后，姚×華付清了全部購房款。

2003年1月，恰景花苑27幢商品房經驗收，工程質量綜合評定為優良。同月24日，金×公司通知姚×華辦理涉案房屋交付手續。姚×華接到通知后未及時辦理手續，亦未提出異議。至同年4月，雙方對合同約定的涉案房屋進行了交接。同時，金×公司向姚×華出具了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。同年6月，金×公司再次書面致函姚×華“請在接函后及時到我項目部售房處和財務辦理正式發票以及辦理車位交接手續”。同年7月，姚×華到金×公司處開具了“銷售不動產專用發票”，爾后到房管部門申請產權登記，并領取了房屋所有權證書。經查明，合同說明部分載明：“本合同條款由浙江省建設廳和浙江省工商行政管理局負責解釋?！?/span>

同月，姚×華以金×公司出賣的柴雜間少3.23平方米及交付房屋和辦理產權證手續的時間違反合同約定為由，提起訴訟，請求判令金×公司返還其柴雜間購房款并支付違約金。

裁判結果

一審法院認定：由于雙方簽訂的《商品房買賣合同》，對柴雜間建筑面積是否含有公攤面積未作約定，應作出不利于提供格式條款一方的解釋，被告金×公司交付給原告姚×華的柴雜間，比合同約定的面積少了3.23平方米；因被告金×公司逾期24天才書面通知原告姚×華，導致原告姚×華不能按約接受涉案房屋，其行為明顯系違約，被告金×公司應承擔違約責任。被告金×公司在書面通知原告姚×華交付房屋后，原告姚×華未在合理的期限內與被告金×公司辦理有關交接手續，被告金×公司發出書面通知的合理期限后的逾期責任，應由原告姚×華自行承擔。導致原告姚×華未能在商品房交付后及時取得房屋權屬證書的責任，并非被告金×公司的逾期行為所造成，而是因原告姚×華未能按被告金×公司書面通知及時辦理相關手續所致，對此責任，應由原告姚×華自行承擔。

一審法院判決：被告金×公司返還原告姚×華柴雜間購房款3811.14元；被告金×公司支付原告姚×華逾期交付涉案房屋及車位的違約金16376259元；駁回原告姚×華的其他訴訟請求。

被告金×公司、原告姚×華均不服一審判決，分別提起上訴。

二審法判決：駁回上訴，維持原判。

上訴人金×公司不服二審判決，提出再審申請。

再審法院認定：在當事人約定不明且不能作出解釋的情況下，應當作出對提供格式條款一方不利的解釋，即柴雜間的建筑面積不包括公攤建筑面積。申請再審人金×公司通知被申請人姚×華進行交付后即不存在繼續承擔違約責任的問題；被申請人姚×華未及時辦理交接手續以致逾期接受涉案房屋的責任應由其自行承擔；在合同對車位的交付時間無明確約定的情況下，車位的交付時間不應該認定與涉案房屋交付時間同一，故本案車位的交付時間不存在違約。

再審法院判決：撤銷二審民事判決和一審民事判決的第二項；維持一審民事判決的項和第三項；申請再審人金×公司支付被申請人姚×華逾期交付涉案房屋違約金6357.9元，申請再審人金×公司應支付的款項10169.04元限于判決生效之日起10日內履行完畢。

申請再審人金×公司不服再審法院判決，提出再審申請稱：柴雜間建筑面積的認定存在明顯錯誤，判決認定雙方對于柴雜間建筑面積存有不同理解，依法應作出不利于提供格式條款一方的理解，與現行法律規定相悖；柴雜間客觀上存在依法應分攤的共有建筑面積。

被申請人姚×華辯稱：本案爭議的合同是否是格式合同問題，解釋權在仲裁機關和人民法院；合同中對柴雜間的面積并未標明套內面積和公攤面積，通常理解只是申請再審人金×公司單方理解，法律、行政規章及測量標準并無有關柴雜間等附屬用房建筑面積具體構成的強制性標準和規定。

再審期間，對于柴雜間的建筑面積是否包含公攤面積，再審法院要求浙江省建設廳作出解釋。浙江省建設廳答復稱：合同中約定“柴雜間建筑面積11.87平方米”的含義應是：該柴雜間“室內的水平投影面積”加上“本層（半地下室）水平投影總面積的分攤部分”之和為11.87平方米。

再審法院判決：維持再審民事判決第三項；撤銷再審民事判決、二項、二審民事判決和一審民事判決；駁回被申請人姚×華的其他訴訟請求；申請再審人金×公司應向被申請人姚×華支付6357.9元。

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